부동산 가격하락, 전세금 하락, 계속되는 전세사기 피해 급증으로 임차인의 주거 안정 및 전세보증금 회수가 어려워지는 사례가 증가하고 있습니다. 2023년 2월 21일 주택임대차보호법 시행령이 개정되어 보증금 우선변제를 받을 수 있는 소액임차인의 보증금 범위와 최우선변제 금액이 소폭 상향되었습니다.
소액임차인의 보증금 최우선변제
주택임대차보호법은 임차인의 확정일자가 늦어 순위에서 밀리더라도 선순위 담보권자의 경매신청 등기 전에 전입신고 등의 대항력을 갖추고 있다면 보증금의 일정금액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 규정이 되어 있습니다. 이를 소액임차인의 우선변제권 제도라고 하는데요.
부동산 가격 하락과 전세금 하락이 계속되고, 전세사기 피해도 급증하는 상황에서 최근 우선변제를 받을 수 있는 소액임차인의 보증금 범위와 최우선변제금액이 상향되는 개정이 이루어졌습니다. 개정된 내용은 2023년 2월 21일부터 시행됩니다.
물론 상향된 금액 자체가 높지는 않지만 그래도 몇 백만원 차이로 소액임차인 우선변제의 보호를 받을 수 없었던 임차인에게는 어느 정도는 보호방안이 될 수 있을 것으로 보입니다.
최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인 범위
최우선변제를 받으려면 먼저 임차인이 소액임차인에 해당해야 합니다. 소액임차인의 기준은 보증금이 지역별로 정해진 기준 이하인 경우를 말합니다.
▷ 소액임차인의 보증금 범위가 2023년 2월 21일부터 변경되었으며, 변경 전-후의 지역별 보증금 기준은 아래 표를 참고해 주세요.
| <지역별 소액임차인 보증금 범위 변경 전-후 비교> | ||
| 지역 | 변경전 | 변경후 |
| 서울특별시 | 1억 5,000 만원 이하 | 1억 6,500 만원 이하 |
| 과밀억제권역(서울제외), 세종, 용인, 화성, 김포 | 1억 3,000 만원 이하 | 1억 4,500 만원 이하 |
| 광역시, 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 | 7,000 만원 이하 | 8,500 만원 이하 |
| 그 밖의 지역 | 6,000 만원 이하 | 7,500 만원 이하 |
※ 과밀억제권역 범위
서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동, 불로동, 마전동, 금곡동, 오류동, 왕길동, 당하동, 원당동, 인천경제자유구역, 남동 국가산업단지 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외)
최우선변제를 받을 수 있는 보증금액
소액임차인이 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 보증금액은 지역별 기준으로 정해져 있으며, 이 또한 2023년 2월 21일부터 최우선변제금액이 소폭 상향되었습니다.
| <지역별 최우선변제금액 변경 전-후 비교> | ||
| 지역 | 변경전 | 변경후 |
| 서울특별시 | 5,000 만원 이하 | 5,500 만원 이하 |
| 과밀억제권역(서울제외), 세종, 용인, 화성, 김포 | 4,300 만원 이하 | 4,800 만원 이하 |
| 광역시, 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 | 2,300 만원 이하 | 2,800 만원 이하 |
| 그 밖의 지역 | 2,000 만원 이하 | 2,500 만원 이하 |
최우선변제금액이 높지 않은 수준이기 때문에 흔한 케이스는 아니겠지만, 만약 우선변제금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 한도로 최우선변제를 받게 됩니다.
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